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杨箕村拆迁:利益博弈的困局

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警示:18岁以下未成年人禁止入内!

另一种对峙

在留守村民刘福潮看来,12月16日是一个转折点。“以前天天都有村民来工地观察拆迁的进展,我们还彼此问好打招呼,现在见面谁都不理谁。”村门口的小街上有家广九大酒店,那是杨箕村村集体的物业。早晨7点钟开始,分散在城中各个地方居住的老人会陆续来这里喝早茶,周末也会有不少年轻人陪着长者过来。刘福潮说:“拆迁开始后,我也不做铝合金门窗的生意了,房租收入也逐渐没有了,只有钱一周喝一次早茶,那天进去就遭人白眼,再也不敢去了。”

刘福潮回忆说,一个多月前,村里的围墙上开始以“维权志愿者”的名义出现各种布告,声讨他们这些“钉子户”。一开始刘福潮他们还会很恼怒地撕掉,现在也懒得去管了。本刊记者看到,一份还保留在墙上落款是11月15日的“呼吁敦促书”上这样写着:“……两年多来,我们搬走的村民寄居别人的篱下,而你们却占着我们腾空的土地……你们绑架我们的利益来满足你们的行径,是天理难容的行径。我们全体村民严正敦促并强烈呼吁你们一个月之内搬离旧村,否则我们全体村民将联合起来对你们这种行为予以坚决打击!”另一份落款12月6日,署名“杨箕维权者”的红纸通告则写道:“为了我们早日回迁,请联合起来!现定于12月16日,在旧村现场,对8名钉子户实行现场清拆。请各位互相转告参加。”

那些维权者是谁?在本刊记者采访的几天里,常可以看到几位同样的村民在工地现场监督着挖掘机工作。为首的村民姚远航告诉本刊记者,告示就是他带领几个积极的村民贴的。“因为他们影响了全村人的回迁。两年多了,村里的老人有100多位相继离世,至死都没有住上原址上的新房。”姚远航说。留守村民回忆,姚远航等人也就是一个多月前才出现在村里的。而为什么是他们而不是别的迁走村民?一个钉子户与迁走村民都证实的说法是,他得益于能承包施工场地泥土的运输。

其实,无需几位积极的维权者呼吁,其他村民的负面情绪也确实已经累积到了一定程度。杨箕股份合作经济联社(即村集体经济组织,在城中村改造中作为改造主体)的法律顾问张俊峰告诉本刊记者:“另外的林和村比杨箕村早几个月开始改造,因为村里只有500多户,且大部分村民在外面有房子,所以进度很快,刚刚回迁,房已经封顶了。杨箕村民看到了肯定有些触动。”周末时,本刊记者在广九大酒店随机参与几桌早茶,老人们以及他们的子女都争相对本刊记者表达不满。总结起来,大概有这样几条:首先,2010年签补偿安置协议时,约30元/平方米/月的临迁费用在杨箕村附近,也就是在中山一路和广州大道交口附近现在已经租不到合适的房子,大家都搬去番禺、花都、黄埔等很远的地方,才能找到便宜的村屋。第二,家里年轻人和孩子上班、上学非常辛苦,或者选择倒贴钱住在市区,或者每天舟车劳顿地奔波。第三,原来凭借位置优越,家家都有房子出租,一般家庭楼是3~4层高,每层40~60平方米面积,20元/平方米左右的租金,底层作为商铺出租更贵,因此,两年里租金收入就没了。最后是家里有老年人很难找到愿意出租的房主,都担心老人会在自己的房子里有什么不测,而村里只有70岁以上的老人才有机会住到村集体安排的廉价安置房。

通过每天回旧村的村民口耳相传,12月16日这天上午有超过1000名村民到现场。“一个月前就知道他们来了,我们都躲在楼上不敢出来。”刘福潮说。拆得七零八落的旧村土地上,一共还剩下14栋未拆除的房子,涉及8户村民。双方没有任何实质性对话,“只有秦炯柱从房子里走出来和其他村民互相谩骂了几句,他原来练过拳脚才有胆量站出来”。好在结果没有发生强拆,村民彼此间也没有发生肢体冲突,“因为警察也知道很多人会来,预先到了现场”。等到中午时分,人群才渐渐散去。

“他们为什么来和我们闹呢?你和谁签的协议,就应该管谁去要房子啊。”另一位留守村民李建明对本刊记者这样说。实际上,这是其他村民为了能早日回迁发生的第三次聚集。第一次发生在11月4日,30多名村民去杨箕经济联社的办公室,要求村干部能去做钉子户的工作。第二次是11月26日,1000多名村民带着请愿信到广州市中级人民法院,希望能“依法对钉子户实行强制拆除”。而这一次,他们选择了与钉子户的直接对峙。

城中村改造模式:一个有争议的前提

杨箕村的城中村改造遵循了猎德村的“猎德模式”,即通过出让土地来融资。猎德之前,在如何推进城中村改造的问题上,广州市探索了十几年,从最初拒绝开发商进入而坚持由政府独立开发,到政府主导引进开发商,最后形成了政府指导、村集体自主引进社会力量的模式。

杨箕村的地块划分为两部分,一部分是为村民建设回迁楼的复建地块,另一部分是从集体所有转为国有后,拿来“招、拍、挂”的融资地块。杨箕村改造融资地块在2011年1月18日拍卖,总建筑面积27.38万平方米,起始价4.7265亿元,竞得者还须承担约18.8亿元的复建房建设等全部改造成本,这样改造的起始价已超过23亿元。竞买者还另外要先交改造监控资金9.41亿元,以确保工程不烂尾。最终富力地产以底价23.53亿元取得。

为李建明、曾桂禅、李竹林、刘福潮四户来做代理的王才亮律师告诉本刊记者:“按照土地管理法,开发商取得土地的过程是政府先向农民征地,然后招标。这样,开发商拿地价钱会很高,而且要按政府的规划来办。各个省对农用地转为建设用地都有数量控制,国家征地有个问题,征地是国家管,最低也要省政府批,但是发土地使用证,县级政府就可以。所以,国家对土地的监管为何屡屡落空,原因就在这儿。开发商只要把农民搬走了,就拿到地了。城中村改造,一个有利于农民的办法是,让他们自己在宅基地上开发。这样,农民能致富,开发商和政府却都没有太多钱赚了。”这样的说法成为李建明等人选择留守的依据,他们说:“开发商就是通过非正规的法律程序取得的土地,因此整个城中村改造的前提就是错误的。”

起诉钉子户的一方、杨箕村经济联社的法律顾问张俊峰则这样向本刊记者解释:“被告律师这样说,相当于只是选取对他当事人有利的法条来做解读,而全然不理会这个法条在现实操作中是否合理。正像他所说,一直以来,土地一级开发垄断于政府之手,即集体所有的土地不能在房地产开发市场流通。如进行房地产开发,土地性质必须由集体土地转换为国有土地,过程则必须经过国家征收。国家征收的弊端是土地升值价值大部分落于政府之手,村集体及村民无法得到合理的补偿,出现政府与村民争利之矛盾。由于城中村位于城市中心,集体土地的可预见利益更大,村集体和村民博弈能力也相对较强,政府一般无法采用征收的方式来完成城中村改造。此外,对经济发达、财力雄厚的沿海地区的政府而言,进行城中村改造的目标主要在于城市的整治,而非通过土地一级市场开发获取巨额的财政资源,所以,这些地方政府更愿意放弃征收手段,同意符合条件的集体土地直接转性为国有土地用于城中村改造,实现社会与村集体的共赢。”


  

张俊峰律师告诉本刊记者,杨箕村这样集体土地转国有然后融资的方式,也有广州当地相关的政策依据。在《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》中就明确说,城中村可直接申请将集体所有土地转为国有土地,村集体组织可以报给区办事处,再报给市政府,之后报给省政府办理审批手续,不用按照现在征地的手续,需经过公示、听证等程序,大大节约了时间成本。“也是在这份文件中,规定了土地收益可以返还农村集体,按不高于六成的比例专项用于支持原农村集体经济组织的发展。所以,融资地块拍卖的4.7265亿元,有2.8亿元是返还给杨箕村集体发展经济。这种地方上的积极探索,不能因为对现行法律有些突破就予以否定。”

那么,以杨箕村的经济实力,有没有可能自己开发呢?1987年,杨箕村在全国第一个成立了农村股份合作制经济组织——杨箕股份制合作经济联社,本来4000万元不到的固定资产不到半年就壮大到1亿元。才从村书记、经济联社董事长位置上退下来的张建好这样告诉本刊记者:“80年代对集体资产的统计是6亿元,之后随着村子在珠江新城那边物业的增多,还没有更准确的统计。但可以肯定的是,我有30多万平方米的物业出租,抵押掉也无法承担22亿元的改造费用。村集体也不愿承担这样的风险。”

据村民向本刊记者回忆,城中村改造的说法已经在村中流传将近10年,但是直到2008年11月29日,在杨箕小学的西操场召开全体屋主的大会,大家才真正感到这次是真的了。之前家家户户有房出租,每个月不用做工,就有三四千元的租金入账,并且只要曾经是本村村民,即使后来被招工招走,按照人头股、劳动工龄股和发展股等几种类型将集体资产折股量化到个人,每人也有从400多元到1万多元的分红,所以村民都过得很闲适,没有人关心村集体事务。“股东代表三年一换届的选举,每次投票的时候,村民们领下误工费,再默认下选票上的名字就行了,都不在意谁究竟是股东代表。”现任股东代表姚海盛告诉本刊记者,“当城中村改造近在眼前,关系到家家户户的宅基地时,有村民想知道村集体是否有能力来自主开发,要求经济联社公开账目,却发现了问题。比如,最主要的就是发现很多物业都以低于市场价很多的价格向外出租,并且有的租约还签了一二十年。这些价格,则都是股东代表大会通过的。”

“我们向村民解释,较低的租金可能有两种情况。一种价格是历史形成的,像八九十年代我们租给人家做酒店,租约要低于15年人家不会来租。另外就是。我们一般都是建办公楼,建好后上万平方米打包租出去,再由对方转租,这样我们能省去管理成本,因此每平方米的价格达到市场价的60%左右就不错了。”张俊峰律师告诉本刊记者,“但村民不相信,导致的结果是金融危机后,在新塘那边有块地,新选出来的股东代表大会一定要12元/平方米的底价才出租,周围的地都是9元/平方米,那块地就一直放着。”

于是,从2009年8月17日至25日,村民们开始集会、静坐,要求经济联社公布村财政账目。8月25日,村民姚杨灯、姚慕嫦、梁伟强和李洪苏因“涉嫌聚众扰乱公共场所秩序罪”被传唤,同年12月11日被逮捕。之后,村集体虽然对财务状况做出了说明,但村民依旧怀有不信任的情绪。城中村改造唤醒了村民们的法制意识和权利意识,个别村民认为掌握了村集体的“黑幕”,这又成为他们在签订拆迁补偿安置协议时,与村干部谈判的依据。

司法强拆后的僵持

1999年,杨箕村村委会撤销后,村里的社会事务由街道居委会来管理,经济事务由经济联社来处理。经济联社作为农村集体经济组织,承接了村委会的权利和义务,对包括集体土地在内的集体财产进行管理。城中村改造过程中,经济联社负责交地,开发商富力地产则负责建造回迁楼、支付临迁费和材料补偿费。村民和经济联社签署补偿协议,联社负责分配给村民房子和费用。开发商和村集体都有更加精细的算计,来争取利益的最大化。在此框架下,是村民可以争取到的利益空间。

张俊峰律师介绍说,村里一直以来批准建造的高度是三层半,有一小段时间是允许4层加10平方米左右的梯间。赔偿方案中,采用阶梯级差方式计算回迁安置权益面积,房产证载等于或超过1层但不足2层,算2层标准计算回迁面积。以此阶梯向上推算,当证载层数等于或超过4层的,最多安置面积的计算不得超过4层加10平方米的楼梯间。最后,在挑选回迁后所有房屋套内面积的总和又不能超过产权证回迁安置面积5平方米。“作为村集体,肯定是要为村里争取最多的回迁面积。因为面积少,钉子户就会多;而争取的面积多,又会是很高的容积率,牺牲掉公共利益。最后,政府复建成本核定的是18.8亿元,就为了去卡容积率。我们也和开发商经过几轮谈判,一开始补偿给我们的还包括公摊面积,现在全部都是套内面积,地下停车库也从地下两层改为地下三层。”杨箕村改造前是25万平方米的建筑面积,改造后是37万平方米。“在城中村改造中,村委会是强势的,开发商需要接受这些条件。我们估计18.8亿元是不够建造成本的,就在合同里没有提这个数字,而是说我们要多少面积的房子,怎样的装修标准,图纸要经过我们审核。这样,多余的成本还是由开发商消化。”

村里大部分房屋都是三四层的小楼,所以,按照补偿协议来看,村民都普遍认为比较合适。“只是没有说,假如回迁日期超过2014年6月30日,应该获得怎样的补偿。”一位村民说。但其实这是村集体和开发商签订交地合同的问题。“对方说一定要有交地期限,如果有交地期限,我们不想承担这种交地的赔偿责任。”张俊峰说,“我们是2011年土地招拍挂之后和开发商签的合同,写着‘争取’三个月把地交给开发商。”2010年5月开始签协议,头两天村民只签了10份协议,“签约的时候1万元奖励,交楼的时候1万元奖励金,临迁费是交楼的时候一次性发两年的。这样愿意签约的村民就逐渐多了,能够感觉到开发商有实力。第一个月就签了90%。当时我们也很有信心能够在3个月之内交楼。”

第一阶段结束后,未和村集体达成协议的有17户,没有交出的房屋有28栋。其中绝大多数的人家都有高于4楼的违章面积。但是刘福潮告诉本刊记者,他的证载面积认定了3层楼101平方米面积,而他在1992年改好7层楼之后,在1993年交过罚款,“一平方米200元,罚了90平方米,我认为这些面积就应该认可”。对于留守村民,村集体的干部很少出面来谈判。“因为回迁房面积、由开发商支付给我们的临迁费和材料补偿费就那么多,村里不可能多给他们。”张俊峰说。还有一个原因是,村集体的干部又得不到村民们的信任。留守村民从法院得到了经济联社起诉他们的证据材料,其中包括一份各家各户证载面积的统计表。他们认为,不少村干部得到认证的面积都比他们实际证载面积大很多。尽管每次记者采访,张建好都把自己的协议拿出来给大家看,说明那是经得起调查的。但留守户依然以此作为提高面积的理由。

杨箕村经济联社在2011年1月在法院立案。之后,经过诉讼进入执行阶段拆除的是8栋,在诉讼和执行中和解签约拆除的是6栋。接近开发商方面的知情人告诉本刊记者:“强制执行的几户,开发商为了能顺利执行,除了正常补偿外都额外多加了钱,最少的也有20万元。强制执行对能够以双方都能接受的价钱和解也有一定的促进作用。但是在5月份,留守村民李洁娥跳楼之后,司法强拆就没有再执行了。”本刊记者求证除留守村民之外的其他村民,他们都说,李洁娥自杀是在房子被强拆两月之后,自杀也和家庭关系的复杂以及孩子之间相互对房产的争夺有关,强拆只是缠绕其中的一个因素。但从那以后,所剩下的14栋楼中,有6栋已经进入了执行程序,但是法院一直都没有任何行动。

这些在集体土地上建的回迁房,因为将来是集体用地的房屋,不能进入市场买卖,按照商品房3.3万元/平方米的计算方式减去基准地价,大约2.5万元/平方米。“之前调解或者强制执行的有选择弃产而要货币补偿的,最高是2.8万元/平方米的价格来赔偿他的证载面积。现在我愿意出到3.5万元都谈不拢。”由于村民之间的对立,留守的钉子户全部想选择弃产,以后不回到回迁楼居住。按照留守村民代理律师王才亮提供的条件,那几户要求的是5万元/平方米的价格,双方对究竟哪个是周边一手房价格不能达成共识。随着时间的推移,庞大临迁费也成为开发商的负担,大约800多万元/月,一年1亿多元。而还剩下14栋共2200平方米的面积,如果按照每平方米5万元的价格来赔偿,也差不多同样。开发商由于拿地价格低廉而获得的利润空间正在一点点消失。但是开发商目前的立场已经是,宁愿亏也不会给——因为要考虑到已经签协议的村民的反应。

这个事件最后的解决还是个麻烦事。(感谢实习记者苏晶的录音整理,以及丽昭提供的粤语帮助)

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分类:52期 | 标签: | 20 views

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