平安证券-万科A-000002.SZ-万科深度报告:基本盘扎实稳健,多元化助基业长青

证券研究报告  
公司评级:强烈推荐(维持)  
万科深度报告:  
基本盘扎实稳健,多元化助基业长青  
20200412日  
证券分析师  
杨侃  
投资咨询资格编号:S1060514080002  
邮箱:YANGKAN034@PINGAN.COM.CN  
研究助理  
郑南宏  
一般证券从业资格编号:S1060120010016  
请务必阅读正文后免责条款  

核心摘要  
战略:善于审时度势,战略布局先人一步。1993年公司判断房地产时代来临,果断聚焦住宅开发,并深耕具有人口产业支撑的城市圈  
2002年三大城市圈营收占比68%),销售业绩大幅攀升(2002-2019CAGR34%)。2010年行业面临政策严调控,公司在运营模式上又  
先后提出高周转、小股操盘,带动ROE水平持续提升。2014年考虑行业进入成熟期,公司居安思危、抢先布局多元化,打开成长新空间;  
此后又推行合伙人、项目跟投、人员架构调整等策略,积极应对未来市场下行压力。整体而言,领先的战略布局不仅令公司充分享受  
地产行业发展红利,更是契合行业未来发展趋势,先发优势有望带动业绩继续增长。  
主业:开发主业基本盘扎实,未来稳健增长在握。公司销售稳居行业前二,2002-2019年市占率从0.8%提高到3.9%。考虑2014年以来销  
售增长以城市深耕为主,覆盖城市数量(70个)远少于碧桂园(282个)、恒大(254个)等,叠加较多城市市占率仍低(3.5%以下),  
未来无论是城市扩张还是进一步深耕,销售增长空间犹存。同时公司拿地策略灵活,近两年通过逆周期拿地,显著降低地价成本  
2017-2019年地价房价比从54%降至41%),毛利率短期仍有望维持较高水平。目前公司土储规模合理适中,可覆盖未来三年销售,且  
主要分布在一二线城市(占比超过80%),楼市下行背景下销售去化将更有保障。展望未来,随着行业拿地门槛提高,多元化与融资优  
势将帮助公司继续扩充土储,支撑销售稳健增长。  
多元化:跃居行业领先水平,打开中长期成长空间。1)物业服务:合同管理面积6.4亿平米,市占率(2.5%)居行业前二。行业随着  
竣工提速,未来将超过万亿规模,公司物业收入也有望达到数百亿规模,且物业估值高,有助于提升公司整体估值。2)物流仓储:旗  
下万纬物流市占率(5.7%)居行业前三,且公司为普洛斯第一大股东。随着REITs提速、市场空间广阔,叠加盈利水平高(行业毛利率  
50%),未来业绩贡献同样可期。3)商业地产:印力管理面积近900万平,商业运营能力突出,整体出租率达97%4)长租公寓:泊  
寓累计开业11万间,处于行业领先水平。  
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