中达证券投资-内地房地产周度观察:如何看待落户放宽后的房地产机会?

行业研究 | 内地房地产  
12-Apr-20  
强于大市  
内地房地产周度观察  
(维持)  
如何看待落户放宽后的房地产机会?  
微信公众号  
事件评论:  
城市落户逐步放宽,带动区域经济发展。2012 年,在产业结构调整和经济发  
展趋势下,中央经济工作会议首次将城镇化列入下年经济发展主要任务。2014  
年,中央首次发布新型城镇化规划文件,努力实现 1 亿左右农业转移人口和其  
他常住人口在城镇落户,户籍制度改革助力推进新型城镇化建设。2018 年以  
来,中央层面持续放宽落户政策。当前,在经济增长存在一定压力的环境下,  
此次放宽落户将促进人才向 I 型大型城市及超大特大核心城市流动,进一步发  
挥重点城市对区域经济发展的带动作用,对整体经济增长提供支撑。  
申思聪  
分析师  
+852 3958 4699  
SFC CE Ref: BNF 348  
核心城市发展可期,户籍人口占比较小城市或将较大程度受益于落户条件的放  
宽。截至 2018年末,特大、超大城市共 15座,多为发达都市圈核心城市;I型  
大城市共 13 座,多为省会及强二线城市;II 型大城市共 66 座,包含较多都市  
圈卫星城市。从当前城市发展及政策导向看,重点城市将继续发挥在都市圈或  
省内的引领作用,承接核心城市外溢产业的都市圈卫星城市亦将迎来发展良  
机。另一方面,受限于人口管控和落户限制,部分城市的户籍人口数量远小于  
常住人口数量,落户政策放开后,户籍人口与常住人口之比较低的城市或将迎  
来户籍人口的较大提升。  
蔡鸿飞  
分析师  
+852 3958 4629  
SFC CE Ref: BPK 909  
城市布局优质、产品聚焦刚需刚改的房企有望受益于此次落户政策的放宽。区  
域方面,重点都市圈的核心城市及承接其产业的卫星城市或将在落户政策放宽  
的条件下实现更多的人口流入。产品方面,常住人口向户籍人口转化带来的住  
房需求多为刚需及刚改,同时,在房住不炒的大框架下,合理的刚性购房需求  
是房地产市场健康发展的重要推手。因此,在都市圈重点城市有所布局、聚焦  
刚需刚改产品的房企有望在落户放宽的政策中持续受益。  
诸葛莲昕  
分析师  
+852 3700 7094  
SFC CE Ref: BPK 789  
数据要点  
截至 4 10 日,本周 44 个主要城市新房成交面积环比下降 20%2020 年累计  
成交面积同比下降 31%。  
截至 4 10 日,本周 13 个主要城市可售面积(库存)环比上升 0.02%;平均  
去化周期 16.7 个月,环比下降 3%。  
截至 4 10 日,本周 15 个主要城市二手房交易建面环比下降 13%2020 年累  
计交易面积同比下降 26%。  
投资建议:  
本周,央行调降超额准备金利率并进行年内第二次定向降准,3 月末 M2 增速  
20174月以来第一次重回两位数,货币政策的支持使全社会流动性在疫情  
防控压力下保持合理充裕。另一方面,国务院发布文件提出将深化土地、劳动  
力、资本技术和数据等要素市场化配置改革,发改委发布文件再次提出放宽落  
户,均将对重点城市的经济发展、人口流动及房地产市场需求提供支持。行业  
基本面有望在流动性合理充裕和人口流动加速的双重支持下保持平稳发展。维  

1. 如何看待落户放宽后的房地产机会?  
1.1 城市落户逐步放宽,新型城镇化持续推进  
2012 年,在产业结构调整和经济发展趋势下,中央经济工作会议首次将城镇化  
列入下年经济发展主要任务。随着我国社会生产力的发展、科学技术的进步和  
产业结构的调整,劳动力逐渐从第一产业向第二第三产业转移,城市基础设施  
建设和区域经济发展的需求与日俱增;同时,区域经济水平的提高亦将对城市  
的发展产生积极作用,城镇化的成功推进将与整体经济发展形成正向循环。  
2012 12 月,中央经济工作会议首次将积极稳妥推进城镇化、着力提高城镇化  
质量列入下年经济工作的主要任务,提出城镇化是我国现代化建设的历史任务,  
也是扩大内需的最大潜力所在。  
2014 年,中央首次发布新型城镇化规划文件,户籍制度改革助力推进新型城镇  
化建设。 2014 年,国务院印发《国家新型城镇化规划(2014-2020 年)》、  
《关于进一步推进户籍制度改革的意见》等文件,提出以人的城镇化为核心,  
合理引导人口流动,实施差别化落户制度,努力实现 1 亿左右农业转移人口和  
其他常住人口在城镇落户。2016 年,国务院发布《推动 1 亿非户籍人口在城市  
落户方案》,提出户籍人口城镇化率年均提高 1 个百分点以上,年均转户 1300  
万人以上;到 2020 年,全国户籍人口城镇化率提高到 45%,各地区户籍人口城  
镇化率与常住人口城镇化率差距比 2013 年缩小 2 个百分点以上。新型城镇化纳  
入顶层规划,户籍制度改革则为新型城镇化的推进提供了重要路径,政策框架  
及落实方案逐步完善。  
近年,大城市落户限制持续放宽,带动区域经济发展。2018 年以来,中央层面  
持续放宽落户政策。2018 年,发改委提出全面放宽城市落户,2019 年进一步细  
化要求,发改委提出城区常住人口 100 -300 万的 II 型大城市要全面取消落户  
限制、国务院提出全面放宽城区常住人口 300 -500 万的大城市落户条件。  
2020 4 月,国务院再次放宽落户政策,提出推动超大、特大城市调整完善积  
分落户政策,放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制;发改委提出鼓励有  
条件的 I 型大城市全面取消落户限制、超大特大城市取消郊区新区落户限制。  
落户政策的持续放松将对人口流动和资源配置产生促进作用,助力以人的城镇  
化为核心的新型城镇化稳步推进。当前,国内疫情使一季度经济活动有所停滞,  
外围疫情不确定性仍存,经济增长存在一定压力,此时放宽超大、特大城市落  
户政策将促进人才向核心城市流动,进一步发挥重点城市对区域经济发展的带  
动作用,对整体经济增长提供支撑。  
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