平安证券-地产行业周报:政策利好城市圈发展,房企布局或进一步回归

证券研究报告  
行业评级:地产 强于大市(维持)  
地产行业周报  
政策利好城市圈发展,房企布局或进一步回归  
20200412日  
平安证券研究所地产团队、固定收益团队  

核心摘要  
本周观点:近期中央发文深化户籍制度改革、优化土地要素配置,从当前政策导向来看,基本围绕加快发展重点城市群、推进都市圈  
同城化建设、改革建设用地计划管理方式以及加大“人地钱挂钩”配套政策激励力度,有利于持续推动资源向中心城市及重点城市群  
倾斜,在为城市圈楼市健康发展提供支撑的同时,也将加快房企布局进一步向中心城市圈回归。本周上海提出加快经营性用地出让节  
奏、适当增加年度土地供应量,疫情影响下多地财政压力进一步增大,此前天津、佛山、重庆等城市已明确相继增加2020年土地供应,  
后续不排除其他城市跟进。板块投资方面,目前主流房企对应2020年估值不足7倍,潜在股息率超过4%,配置价值依旧凸显。建议关  
注:1)融资管控占优、高股息率的全国性龙头房企万科、保利、金地、招商、华侨城等;2)业绩销售高增、融资成本改善的弹性二  
线房企中南、阳光城、新城等。  
政策环境监测:1)中央:深化户籍制度改革,优化土地要素配置;23月金融及社融数据:居民贷款增量大幅修复,企业债放量发  
行;3)上海:加快经营性用地出让节奏。  
市场运行监测:1)新房成交小幅回落,短期仍有望继续回升。本周新房成交3.9万套、二手房成交1.3万套,环比降4%14%4月新  
房月日均成交同比降29.2%,较3月收窄0.9pct。随着疫情得到控制,主流房企售楼处开放比例基本超90%(湖北除外),预计后续销  
售有望继续回升。2)刚需刚改仍为成交主流。332城商品住宅成交中,140平以下成交套数占比维持89%不变。3)推盘环比收缩,  
后续或逐步放量。上周重点城市新推房源4445套,环比降44.9%;去化率65%,环比降10pct。疫情逐步控制下,房企预计加快销售、  
回款步伐,推盘有望逐步回升,但工期因素或将制约推盘回升的速度。4)库存环比回落,中期或仍将上行。16城取证库存8796万平,  
环比降0.3%。中期随着推盘量上升、去化率承压,库存仍有进一步上行压力。5)土地成交、溢价率下跌,二线成交占比回升。上周  
百城土地供应建面2569万平、成交建面1951万平,环比分别降14%21%;成交溢价率11%,环比降3.9pct。其中二线城市成交建面占  
比环比提升35pct63%。地方财政压力加大背景下,后续政府供地数量有望增加,对于在手现金充足房企,可适时把握土地市场机会。  
资本市场监测:1)地产债:本周房企境内发债66亿元,较上周减少101.1亿元,境外连续2周无新债发行。考虑4月为境内债到期小高  
峰,预计房企融资态度将保持积极。2)信托:本周集合信托发行75.9亿元、净融资-36亿元,较上周分别减少57.8亿元、增加19.9亿  
元。3)地产股:本周申万地产板块上涨0.3%,跑输沪深300+1.5%);当前地产板块PETTM8.54倍,低于沪深30011.19倍,估  
压力加大,中小房企资金链风险;2)房企大规模减值风险;3)板块毛利率下滑风险。  
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