华西证券-房地产开发业务流程、会计处理及评价指标

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证券研究报告|行业深度研究报告  
20200412日  
房地产开发业务流程、会计处理及评价指标  
评级及分析师信息  
行业评级:推荐  
主要内容:  
房地产开发具有投资额大、周转时间长、实行预售制度等特点,  
其生产经营较一般企业涉及对象更多,同时在开发过程中受到相  
行业走势图  
关部门的监管审批。由于上述特点,房企开发流程较为复杂,房  
企的会计核算和财务分析具有一定的特殊性。本文详细梳理了房  
3%  
地产开发各阶段的操作流程及会计处理,并且提出了适用于房地  
产开发企业的财务分析评价指标。  
-3%  
-9%  
土地获取阶段  
-16%  
-22%  
-28%  
获取土地使用权是房地产项目开发的首要条件,同时,土地成本  
也是商品房成本的重要组成部分。房地产开发企业获取的土地使  
用权根据用途不同应确认为不同科目,当其用于建造房屋来出售  
时应计入开发成本,而当其用于赚取租金或资本增值时应计入无  
形资产。  
2019/04  
2019/07  
2019/10  
房地产  
2020/01  
沪深300  
2020/04  
开发建设阶段  
分析师:由子沛  
SAC NOS1120519100005  
房地产开发建设流程包括报批报建手续、项目施工建设、竣工验  
收备案和产权初始登记。开发阶段涉及的成本项目主要有土地征  
用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、  
公共配套设施费、开发间接费和期间费用,需要经过归集和分配  
分别计入对应项目的开发成本中。  
研究助理:侯希得  
房屋销售阶段  
房屋销售包括预售和现房销售两种方式,为了加快资金周转,房  
企通常采取预售的方式。房企预售一般在项目的开工后竣工前,  
各地对房企预售条件不尽相同,在不同时间段会根据调控对预售  
流程做出调整。由于预售制度,房企的销售回款需计入预收账款  
科目,在竣工交付后达到了结算条件才可确认收入,因此房企的  
收入确认一般会滞后销售 1-2年。  
房企财务分析指标  
由于房地产开发周期长、收入确认滞后、存货占比大且无法快  
速去化等特点,因此对房地产企业的财务分析指标需要进行一  
定的优化。本段,我们对适用于房地产企业的公司规模指标、  
盈利能力指标、营运能力指标、财务杠杆指标和偿债能力指标  
进行详细的介绍。  
投资建议  
行业方面,在国家“房住不炒,稳字当头”的政策及严控金融  
风险的情况下,行业保持平稳发展是未来政策的主要基调。房  
企方面,虽然受疫情影响,销售整体承压,但行业集中度提升  
的逻辑不会改变,预计疫情过后,头部房企的集中度将进一步  
提升,并且在货币及财政政策更为积极的情况下,房企的融资  
环境有望持续改善。当前,房地产板块估值仍处低位,业绩确  
定性强,股息率高,我们重点推荐业绩确定性强的龙头房企万  
A、保利地产、金科股份、中南建设、阳光城、招商蛇口、  
蓝光发展。相关受益标的包括华夏幸福、融创中国、龙湖集  
细阅读在本报告尾部的重要法律声明  

证券研究报告|行业深度研究报告  
团、旭辉集团、中国奥园、中国金茂、中国恒大等。  
风险提示  
房地产调控政策的不确定性,销售不及预期。  
盈利预测与估值  
重点公司  
EPS()  
2019E  
股票  
代码  
股票  
名称  
收盘价  
(元)  
投资  
评级  
P/E  
2018A  
2.99  
1.58  
0.73  
0.59  
2020E  
4.15  
2.71  
1.36  
1.93  
2021E  
4.95  
3.28  
1.62  
2.43  
2018A  
9.0  
2019E  
7.8  
2020E  
6.5  
2021E  
5.4  
000002  
600048  
000656  
000961  
万科 A  
26.88  
14.69  
7.88  
3.44  
2.23  
1.06  
1.14  
增持  
增持  
买入  
增持  
保利地产  
金科股份  
中南建设  
9.3  
6.6  
5.4  
4.5  
10.8  
13.1  
7.4  
5.8  
4.9  
7.71  
6.8  
4.0  
3.2  
资料来源:Wind,华西证券研究所  
请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明  
2

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