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房产众筹:搅局者还是转型策?

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进入2014年,中国房地产行业的互联网化已初露端倪, 6月,团贷网推出“房宝宝”众筹产品——千元买国内豪宅;8月,平安好房网推出海外房产众筹,100美元投资美国纽约或佛罗里达州的高级公寓;9月,万科集团与搜房合作,在苏州推出“房产众筹”,将众筹理念用于房地产营销环节。这是否意味着房地产行业的互联网化的到来呢?
  房产众筹项目具有“房地产+金融+互联网”三个行业属性。房产众筹可以是一款具有稳定收益的金融产品,房产既可以收租金又可以享受资产增值,其投资收益好于一般的理财产品,同时投资风险相对较高,就像房宝宝这款产品也不会做任何收益的承诺;房产众筹也可以是房地产行业的营销变革,只要100元或1000元就可以当房主,使房地产公司迅速完成潜在客户积累,这会大幅降低营销推广费用,如万科城的众筹就是属于房地产营销环节的互联网化;房产众筹既可以是互联网公司向房地产行业的跨界(如平安好房网),也可以是房地产公司嫁接互联网思维(如万科城众筹),既可以应用在投融资环节,又可应用于营销环节,以及很多其他环节;房产众筹其实是一类新商业模式,不仅是高风险的“融资”作用,房产众筹通过互联网平台线上线下互动,实现房地产商、潜在客户群、潜在投资者三方完美整合于一款众筹产品上。
  美国房产众筹要早于国内两年左右,美国的Fundrise网站成立于2012年,目前累计交易额1亿美金以上,并曾获得3100万美元风险投资基金;投资者可按需购买地产项目中的份额,投资规模100美元起步,每位投资人可获得12%以上的回报。
  房产众筹将会是行业的搅局者。房产众筹目前十分的不规范,是处于混沌甚至混乱的时期,没有相关法律法规保护投资者,众筹资金的流向也没有受到监管,甚至可能会出现携款跑路。众筹的项目也面临信息不对称的风险,房地产行业也面临下滑趋势。据不完全统计,截至2014年8月底,有170多家众筹融资平台公司(含P2P公司)跑路,有很多是一次性卷走2个多亿的。然而,我们仍然会看到目前有着上百亿的风投基金在向这个行业涌进,如从事P2P的人人贷公司估值超过40亿元,获得风险投资1.3亿美元;事实上,人们对这个新兴事物有着太多期待,或者是对传统房地产行业有着太多不满,就比如高房价的怪圈,一线城市房产供不应求。
  又如,中关村股权投资协会执行秘书长尹立志就曾组织 “众筹买房”,项目位于河北省沧州市的中捷高新产业园区,预计售价仅为3500元。房产众筹也许会成为房地产业既爱又恨的搅局者,因为它既能帮房地产商解决一部分融资,又会带着投资人与买房者的意见去改变这个行业的发展。
  众筹是消费习惯或投资偏好的重大迁移。而对于80后、90后的主流消费者或投资者,互联网、移动互联、智能化终端等已深刻影响这一代人,其消费习惯或投资偏好已发生重大迁移。而众筹可以让你既是投资者(如房产公司股东)、又是消费者(房产购买者)、又是租赁者(房产租赁者),同时又能建设一个基于共同目标的粉丝经济圈;众筹最本质的意义就是改变了目前主流的消费或投资理念,通过千万粉丝众筹可实现原来不可能实现的梦想,无论是房产、土地、公司、股权等等,从毫无话语权到影响或主导产品研发设计销售,从没有资格的参与到依据自己微小投入并发出声音,通过微小的力量或话语权的不断聚合产生影响厂商的力量。例如,阿里巴巴推出的娱乐宝,网民出资100元即可投资热门影视剧作品,预期年化收益7%,并有机会享受剧组探班、明星见面会等娱乐权益。
  从众筹房产到众筹小镇,再到创造新型城镇化模式。通过千万粉丝众筹一个楼盘,或是一个社区,或是一个小镇;而这些粉丝要么是这个小镇的投资者,要么是这个小镇的建设者,要么是这个小镇的居住者,要么是这个小镇的管理者,这样的众筹将会是全产业链的众筹。就如同美国的贺喜镇Hershey Town、和君咨询集团正在筹建的和君镇。通过众筹小镇的理念推动城镇化、产业、居住等一体化的发展,从粉丝到消费者,从消费者到产业,从产业到城镇化,形成自我循环、自我造血、自我发展的经济综合体;通过众筹的方式集聚资金、资源、能力、客户、产业、社区、教育、医疗,打造出互联网化的新型城镇发展模式。
  房产众筹将成为中小地产商的转型战略。房产众筹不应是短期的融资行为,而是地产行业的互联网化;众筹不单纯是购买一款商品,而是实现消费者和投资者的梦想。房产众筹的风险与机遇并存,如果过多依赖其融资功能,并承诺所谓的“高利率”,势必会造就高风险,甚至损害消费者;如果是领会其众筹本质,融资融智融梦想,必然符合消费者的终极需求,必然会成为一家小而美的房地产公司,这将是中小地产商在互联网时代最好的转型战略。

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